Trong hợp đồng mua bán nhà đất tại Việt Nam, để đảm bảo tính pháp lý, minh bạch và tránh tranh chấp, các cam kết cần có phải được soạn thảo rõ ràng, tuân thủ quy định của pháp luật, đặc biệt là Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024, và các văn bản hướng dẫn liên quan. Dưới đây là các cam kết quan trọng cần có trong hợp đồng mua bán nhà đất:
1. Cam kết về thông tin bất động sản
- Mô tả chi tiết bất động sản:
- Địa chỉ, số thửa, số tờ bản đồ, diện tích đất, diện tích nhà ở (nếu có), mục đích sử dụng (đất ở, đất nông nghiệp, v.v.).
- Tình trạng pháp lý: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) hợp pháp hay không, tình trạng thế chấp, tranh chấp, hoặc hạn chế chuyển nhượng.
- Các công trình gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng) và đặc điểm kỹ thuật (diện tích xây dựng, số tầng, v.v.).
- Cam kết của bên bán:
- Bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của bên bán, không có tranh chấp, không bị kê biên, không nằm trong diện quy hoạch hoặc thu hồi đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (nếu có) là bản gốc, hợp pháp, không bị sửa đổi, tẩy xóa.
- Bất động sản không bị thế chấp, cầm cố, hoặc có quyền lợi của bên thứ ba (trừ khi có thỏa thuận khác).
2. Cam kết về giá cả và phương thức thanh toán
- Giá trị giao dịch:
- Ghi rõ giá mua bán bất động sản (bằng số và bằng chữ).
- Xác định giá bao gồm hay không bao gồm các chi phí liên quan (thuế, phí công chứng, lệ phí trước bạ, v.v.).
- Phương thức thanh toán:
- Hình thức thanh toán: Tiền mặt, chuyển khoản, hoặc trả góp.
- Lịch trình thanh toán: Số tiền đặt cọc (nếu có), thời điểm thanh toán từng đợt, và thời hạn thanh toán toàn bộ.
- Tài khoản nhận thanh toán (nếu chuyển khoản) và điều kiện hoàn trả (nếu có).
- Cam kết của các bên:
- Bên bán cam kết giao bất động sản đúng thời hạn sau khi nhận đủ tiền.
- Bên mua cam kết thanh toán đúng hạn, đúng số tiền theo thỏa thuận.
3. Cam kết về trách nhiệm thuế, phí
- Phân chia trách nhiệm:
- Ghi rõ bên nào chịu các khoản thuế, phí, lệ phí (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ đỏ).
- Ví dụ: “Bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân 2%, bên mua chịu lệ phí trước bạ 0,5% và phí công chứng.”
- Cam kết nộp thuế, phí:
- Các bên cam kết hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, phí theo quy định pháp luật trong thời hạn quy định (thường 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo thuế).
4. Cam kết về thời điểm bàn giao và tình trạng bất động sản
- Thời điểm bàn giao:
- Ghi rõ thời gian cụ thể hoặc điều kiện bàn giao bất động sản (ví dụ: sau khi thanh toán đủ tiền hoặc hoàn tất thủ tục sang tên).
- Tình trạng bất động sản khi bàn giao:
- Cam kết của bên bán về việc bàn giao đúng hiện trạng như mô tả trong hợp đồng (bao gồm nhà ở, công trình phụ, tài sản gắn liền).
- Nếu có tài sản đi kèm (nội thất, thiết bị), liệt kê rõ ràng và xác nhận tình trạng.
- Biên bản bàn giao:
- Cam kết lập biên bản bàn giao bất động sản khi giao nhận, trong đó xác nhận tình trạng tài sản và các giấy tờ liên quan.
5. Cam kết về thủ tục pháp lý
- Thủ tục chuyển nhượng:
- Bên bán cam kết cung cấp đầy đủ giấy tờ cần thiết (giấy chứng nhận, giấy tờ tùy thân, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, v.v.) để thực hiện thủ tục công chứng và sang tên.
- Bên mua cam kết phối hợp cung cấp giấy tờ và hoàn thành các thủ tục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước.
- Sang tên giấy chứng nhận:
- Cam kết thời hạn hoàn thành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua (thường trong vòng 30-60 ngày, tùy địa phương).
- Nếu bên bán ủy quyền cho bên mua thực hiện thủ tục, cần ghi rõ trong hợp đồng.
6. Cam kết về quyền và nghĩa vụ của các bên
- Quyền của bên bán:
- Nhận đủ số tiền theo thỏa thuận và đúng thời hạn.
- Yêu cầu bên mua thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
- Quyền của bên mua:
- Nhận bất động sản đúng hiện trạng, đúng thời hạn, và đầy đủ giấy tờ pháp lý.
- Yêu cầu bên bán hoàn thành các nghĩa vụ liên quan đến chuyển nhượng.
- Nghĩa vụ của các bên:
- Tuân thủ các điều khoản trong hợp đồng, phối hợp thực hiện thủ tục pháp lý, và thông báo kịp thời nếu có thay đổi.
7. Cam kết về xử lý vi phạm hợp đồng
- Phạt vi phạm hợp đồng:
- Ghi rõ mức phạt nếu một bên vi phạm (ví dụ: phạt 8% giá trị hợp đồng nếu chậm bàn giao hoặc chậm thanh toán).
- Quy định về bồi thường thiệt hại nếu vi phạm gây tổn thất (theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, mức phạt không quá 8% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm, trừ khi có thỏa thuận khác).
- Hủy hợp đồng:
- Quy định trường hợp nào được hủy hợp đồng (ví dụ: bên bán không giao đúng bất động sản, bên mua không thanh toán đúng hạn).
- Cam kết hoàn trả tiền đặt cọc (hoặc gấp đôi tiền đặt cọc nếu bên bán vi phạm, theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015).
- Giải quyết tranh chấp:
- Thỏa thuận về phương thức giải quyết tranh chấp (thương lượng, hòa giải, hoặc khởi kiện tại tòa án).
- Xác định tòa án có thẩm quyền (thường là tòa án nơi có bất động sản).
8. Cam kết về tính trung thực và pháp lý
- Cam kết của bên bán:
- Không che giấu thông tin về tranh chấp, quy hoạch, hoặc các hạn chế pháp lý của bất động sản.
- Đảm bảo giao dịch không vi phạm pháp luật hoặc quyền lợi của bên thứ ba.
- Cam kết của bên mua:
- Cung cấp thông tin chính xác về nhân thân và mục đích mua bất động sản.
- Cam kết sử dụng bất động sản đúng mục đích, tuân thủ quy định pháp luật.
9. Các cam kết bổ sung (nếu cần)
- Quyền ưu tiên mua lại (nếu có): Bên bán có thể yêu cầu quyền được mua lại bất động sản trong một thời hạn nhất định.
- Ủy quyền thực hiện giao dịch: Nếu một bên ủy quyền cho người khác ký hợp đồng, cần có giấy ủy quyền hợp pháp.
- Điều khoản về tài sản gắn liền: Nếu bất động sản đi kèm tài sản (cây cối, công trình phụ), cần cam kết rõ về việc chuyển giao hoặc tháo dỡ.
10. Điều khoản chung
- Hiệu lực hợp đồng:
- Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm ký và được công chứng/chứng thực (theo Điều 129 Luật Đất đai 2024).
- Số lượng bản hợp đồng: Thường lập thành 4-5 bản (mỗi bên giữ 1 bản, 1 bản lưu tại văn phòng công chứng, 1 bản nộp cơ quan thuế, 1 bản nộp cơ quan đăng ký đất đai).
- Ngôn ngữ và chữ ký:
- Hợp đồng bằng tiếng Việt, sử dụng từ ngữ rõ ràng, dễ hiểu.
- Có chữ ký của cả hai bên (hoặc người được ủy quyền) và dấu xác nhận của cơ quan công chứng/chứng thực.
Lưu ý quan trọng
- Công chứng/chứng thực: Hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã (trừ trường hợp luật cho phép không cần, như giao dịch giữa vợ chồng).
- Kiểm tra pháp lý: Trước khi ký, bên mua nên kiểm tra thông tin bất động sản tại cơ quan quản lý đất đai hoặc văn phòng công chứng để xác minh tình trạng pháp lý.
- Thỏa thuận rõ ràng: Các cam kết cần được thống nhất giữa hai bên, tránh sử dụng mẫu hợp đồng chung mà không điều chỉnh phù hợp với giao dịch cụ thể.
- Lưu trữ giấy tờ: Giữ lại toàn bộ giấy tờ liên quan (hợp đồng, biên bản bàn giao, biên lai nộp thuế/phí) để làm cơ sở giải quyết tranh chấp (nếu có).
Lời khuyên
- Nếu không chắc chắn về cách soạn thảo hợp đồng, nên thuê luật sư hoặc tham khảo dịch vụ tại văn phòng công chứng để đảm bảo hợp đồng đầy đủ, hợp pháp.
- Đối với bất động sản phức tạp (nhà đất đang thế chấp, đất chưa có sổ đỏ, hoặc đất thuộc dự án), cần kiểm tra kỹ lưỡng và yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý.
- Nếu cần mẫu hợp đồng chi tiết hoặc hỗ trợ thêm về trường hợp cụ thể (ví dụ: loại bất động sản, địa phương), hãy cung cấp thêm thông tin để tôi hỗ trợ chính xác hơn!