Các khoản thế phí khi mua bán nhà đất đối với người mua và người bán

by

các khoản thuế, phí, lệ phí mà người mua và người bán nhà đất tại Việt Nam phải chịu theo quy định pháp luật mới nhất năm 2025, dựa trên các văn bản pháp luật hiện hành như Luật Đất đai 2024, Thông tư 92/2015/TT-BTC, Nghị định 10/2022/NĐ-CP, và các nguồn thông tin đáng tin cậy:

1. Các khoản thuế, phí đối với người bán

Người bán nhà đất thường chịu các nghĩa vụ tài chính sau:

  • Thuế thu nhập cá nhân (TNCN):
    • Mức thuế: 2% trên giá trị chuyển nhượng, không phụ thuộc vào việc có phát sinh thu nhập hay không (theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, sửa đổi bởi Luật Đất đai 2024).
    • Cách tính:
      • Giá chuyển nhượng là giá ghi trong hợp đồng mua bán.
      • Nếu giá trong hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, giá tính thuế sẽ dựa trên bảng giá đất của Nhà nước.
    • Miễn thuế TNCN: Áp dụng trong các trường hợp:
      • Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, cha mẹ với con, anh chị em ruột, hoặc các thành viên trong gia đình.
      • Người bán chỉ sở hữu duy nhất một bất động sản tại Việt Nam và đáp ứng các điều kiện theo quy định.
    • Lưu ý: Các bên có thể thỏa thuận để bên mua nộp thuế TNCN thay bên bán, nhưng thông thường bên bán chịu trách nhiệm.
  • Phí công chứng hợp đồng (nếu thỏa thuận bên bán chịu):
    • Đây là khoản phí trả cho tổ chức công chứng khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Mức phí được tính dựa trên giá trị hợp đồng theo Thông tư 257/2016/TT-BTC:
      • Dưới 50 triệu đồng: 50.000 đồng.
      • Từ 10 tỷ đồng trở lên: 5,2 triệu đồng + 0,03% phần giá trị vượt 10 tỷ (tối đa 10 triệu đồng/hồ sơ).
    • Các bên có thể thỏa thuận để bên mua hoặc bên bán chịu phí này.

2. Các khoản thuế, phí đối với người mua

Người mua nhà đất thường chịu các khoản sau:

  • Lệ phí trước bạ:
    • Mức phí: 0,5% giá trị tài sản (theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP).
    • Cách tính:
      • Nếu giá chuyển nhượng trong hợp đồng cao hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, lệ phí trước bạ được tính dựa trên giá hợp đồng.
      • Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng bảng giá đất, sử dụng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
      • Công thức: Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích x Giá 1 m² tại bảng giá đất hoặc giá hợp đồng).
    • Miễn lệ phí trước bạ: Một số trường hợp như nhận thừa kế, tặng cho giữa các thành viên gia đình (vợ chồng, cha mẹ, con cái) theo Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
  • Phí thẩm định hồ sơ:
    • Đây là khoản phí để kiểm tra điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mức phí do UBND cấp tỉnh quy định, thường tính theo giá trị bất động sản (ví dụ: tại Hà Nội là 0,15% giá trị chuyển nhượng, tối đa 5 triệu đồng/hồ sơ).
    • Thường do bên mua chịu, nhưng các bên có thể thỏa thuận khác.
  • Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ):
    • Đây là khoản phí khi đăng ký quyền sở hữu/ sử dụng đất lần đầu sau giao dịch. Mức phí do UBND cấp tỉnh quy định, khác nhau tùy địa phương.
    • Thường do bên mua chịu, trừ khi có thỏa thuận khác.
  • Phí công chứng hợp đồng (nếu thỏa thuận bên mua chịu):
    • Tương tự như phần người bán, phí này có thể được phân chia theo thỏa thuận giữa các bên.
  • Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính (nếu có):
    • Áp dụng khi cần xác định lại ranh giới hoặc diện tích đất trước khi sang tên. Mức phí do UBND cấp tỉnh quy định, tùy thuộc vào diện tích và mục đích sử dụng đất.
  • Phí môi giới bất động sản (nếu có):
    • Nếu giao dịch qua môi giới, phí này thường dao động 1-3% giá trị giao dịch, tùy thỏa thuận. Các bên có thể chia sẻ hoặc chỉ một bên chịu.

3. Lưu ý quan trọng

  • Thỏa thuận giữa các bên: Pháp luật cho phép bên mua và bên bán thỏa thuận về việc ai sẽ chịu các khoản thuế, phí (trừ trường hợp luật quy định rõ đối tượng nộp). Điều này cần được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng để tránh tranh chấp.
  • Hợp đồng mua bán: Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ một số trường hợp đặc biệt). Nếu mua bán bằng giấy viết tay trước ngày 01/07/2014, giao dịch có thể được công nhận nếu đáp ứng điều kiện theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
  • Cập nhật pháp luật 2025: Theo Luật Đất đai 2024, từ 01/01/2025, thu nhập chịu thuế TNCN được xác định dựa trên giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, thay vì chỉ dựa trên giá hợp đồng trong một số trường hợp.
  • Đề xuất mới: Bộ Tài chính đang nghiên cứu áp dụng thuế TNCN theo thời gian sở hữu bất động sản để hạn chế đầu cơ, nhưng chưa có quy định chính thức áp dụng trong năm 2025.

4. Quy trình mua bán nhà đất và nộp thuế, phí

  1. Đặt cọc: Hai bên ký hợp đồng đặt cọc (nếu có).
  2. Công chứng hợp đồng: Ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng.
  3. Nộp hồ sơ: Nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai (gồm hợp đồng công chứng, giấy chứng nhận, tờ khai thuế TNCN, lệ phí trước bạ).
  4. Nộp thuế, phí: Nộp các khoản thuế, phí theo thông báo của cơ quan thuế trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký thông báo.
  5. Nhận giấy chứng nhận: Sau khi hoàn tất, bên mua nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ quyền sở hữu nhà.

5. Lời khuyên

  • Kiểm tra pháp lý: Xác minh giấy tờ pháp lý của bất động sản (sổ đỏ, sổ hồng) và tình trạng tranh chấp tại UBND địa phương.
  • Tham khảo bảng giá đất: Đối chiếu giá hợp đồng với bảng giá đất của UBND cấp tỉnh để tính thuế, phí chính xác.
  • Lập hợp đồng rõ ràng: Ghi rõ bên nào chịu các khoản thuế, phí trong hợp đồng để tránh tranh chấp.
  • Tư vấn chuyên gia: Nếu không rõ quy định, liên hệ luật sư hoặc cơ quan pháp lý

Leave a Comment